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業內稱樓市告別青春期進入成年 不會出現暴漲

  樓市仍在經歷深度調整,但相比4、5月份因市場"速凍"帶來的慌亂,如今的地產人似乎已經淡定許多。這樣的改變並不是因為春天的曙光已經出現,而是隨著諸多共識的形成,開發商們已開始主動調整,迎接樓市變局帶來的機遇與挑戰。

  "這次調整不是量變,而是質變,就像從青春期到成年期。"世茂集團副總裁蔡雪梅在日前舉行的克而瑞地產金融形勢分析會上表示,"在青春期,你的體重、個頭這些有形的指標都是成長的。但是到瞭成年期,相應的各項指標,變化會非常細微,不能指望暴漲瞭。"

  2013年,國內商品房成交面積達到創紀錄的13億平方米,在不少業內人士看來,這一數字在未來很長一段時間內都將無法被超越。"增速放緩、高位震蕩"或已成為樓市"新常態"。

  "中國樓市的這次調整會是一次軟著陸,而不是硬崩盤,但會伴隨著大分化和大整合。"在昨日舉行的2014房地產金融專業服務研討會(註:第一財經日報協辦) 上,世聯行董事長陳勁松對記者表示,"單邊上揚的市場已經結束瞭,未來企業強弱的分化和並購將會加速,中國房地產市場已經進入拼內功的下半場。"

  放出天量之後

  根據國傢統計局公佈的數據,2013年,全國商品房銷售面積為13億平方米,同比增長17.3%,商品房銷售額8萬億元,同比增長高達26.3%。

  在億翰智庫董事長陳嘯天看來,2013年的國內樓市表現令人震撼,但隨著高成交量、高房價、高地價、企業業績高增長"四高現象"的出現,樓市已是明顯"高處不勝寒"。他表示,由於行業處於"四高環境"下,隨著年初流動性的罕見持續收緊,確實很難保證每傢企業都能夠始終堅定市場上行的信心。

  2月下旬,杭州某樓盤打響馬年降價第一槍的消息很快被鋪天蓋地地傳播,本身就高度緊張的資本界、媒體界、開發企業和消費者開始全面看空行業,隨後主要城市樓市成交量大幅回落,本如脫韁野馬般的房價也開始調整。

  一時間,房地產產業鏈上的人們都在思考--中國房地產到底怎麼瞭?目前,業內形成的基本共識是,本輪樓市調整並非由於政策打壓及外部沖擊,而是市場內部供需結構失衡導致的自然調整。目前,國內樓市出現明顯分化,部分城市已供過於求。同時,需求並未消失,但由於個人按揭貸款緊張以及預期的改變,購房者普遍陷入觀望。

  "今年是樓市的調整之年,但這種調整並不會太深太劇烈。但一些新變化值得關註。"住建部政策研究中心主任秦虹認為,中國樓市已經從過去的低基數高增長變成瞭高基數低增長,從過去的趨勢性機會變成結構性機會,在趨勢性機會下,隻要買房都賺錢。但在結構性機會下,不同的企業和城市都會分化。

  "種種跡象表明,中國房地產的巔峰期已過,走到瞭逐步下行的階梯。"上海領易投資顧問有限公司董事長鄒毅對《第一財經日報》記者表示,越來越多的企業開始審時度勢,調整戰略,甚至進行轉型等新的嘗試。"存量增加,增量遞減"將是未來中國房地產市場的特征,樓市的"黃金十年"已經過去,但還有"白銀十年"的發展機會。

  房企求變突圍

  "我們認為中國樓市已經進行到馬拉松途中跑的後半段,這個階段比拼的是內功。"旭輝集團董事長林中對《第一財經日報》記者稱,房企應以平常心面對樓市的調整,不要太樂觀,也不要太悲觀。同時,危機中往往蘊藏著機會,對於一些戰略清晰、專註產品和服務、對市場走勢把握到位的企業來說,樓市調整反而是彎道超車的機會。

  林中認為,市場即將入冬,而且這個冬天可能會比較漫長,最寒冷的時間還未到來。"我們認為,不同的房企面臨不同的問題,應對的策略也不同。一般的應對策略是'多二胎房屋借款缺錢急用哪裡借錢賣樓、少買地、現金為王、開源節流、苦練內功'。"

  蔡雪梅表示,目前,單一追求規模,靠降低成本做大量同質化產品的模式一定會遭遇嚴重的挑戰,在樓市下半場,如果隻是在面積大小和戶型上做一些改變,肯定是沒有出路的,隻有給客戶全然不同的產品和服務,才有可能在這個市場上突圍。

  事實上,面對樓市的"新常態",各大房企均在經歷短暫"慌亂"後,開始積極應對調整,同時,也有一些嗅覺靈敏感的企業開始在樓市下半場中尋覓新的發展機會。

  "今年肯定有一些小企業扛不住,進而會有很多項目和土地進入二手流通市場。我們正在捕捉機會,當機會集中出現時,公司會大量補充土地。"一位大型房企投資部人士向記者表示,"我們內部預計,今年年底到明年年初,將會是市場的底部。"

  上述房企投資部人士認為,今年將會是中國樓市的並購大年,有大量小房企將從市場上消失,在這個過程中,大型房企將進一步鞏固自己在市場上的優勢,而不少中型房企也會獲得難得的彎道超車的機會。

  上海一傢國資房企相關負責人對《第一財經日報》記者坦言:"由於各方面的原因,我們的企業在過去幾年一直'長不大',從某種程度上說,我們是樂於看到樓市調整的。例如,去年樓市火爆,我們根本拿不到土地,但今年我們已經低價拿到瞭幾幅優質地塊。接下去,我們將會進一步發力,希望能夠在這波調整後脫穎而出。"

  秦虹認為,未來固守開發傳統住宅的企業,在這個市場上的競爭力會越來越弱,中國的房地產市場未來還有空間,但這些空間是屬於有創新能力以及堅持多元化發展的企業。未來以住房開發為絕對主體的投資開發階段也會過去,非普通住宅開發,個性化消費結構升級支撐下和產業結構升級支撐下的商務地產、旅遊地產、養老地產等形式都會有較大的需求,關鍵在於我們的企業是否真正能夠把握機會,做出市場需要的產品出來。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-10/08442812677.shtml

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