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內容來自sina新聞

神話與謊言僅一步之遙 二三線城市陷大盤危機

  2013年12月底的一天,一傢中型房企的董事長同21世紀經濟報道記者聊天時表達瞭困惑。過去一年,在他苦心深耕的三、四線城市,一些初來的大型房企演繹瞭不可思議的神話,單個樓盤的銷售額達到四五十億,幾近於當地其他幾傢企業銷售額的總和。

  對於其他開發商來說,感覺實在很糟:究竟是誤判瞭市場,還是產品有問題?羨慕和嫉妒的同行不在少數。然而,神話終究是神話。震撼過後,外行人眼裡的"恢弘",在同行人眼中顯得有些脆弱。

  銷售神話

  碧桂園是2013年最耀眼的房企,銷售額越過千億,增長率超過150%。它在一些城市的熱銷大盤功不可沒。蘭州50億、沈陽50億、山東海陽30億。

  以碧桂園·蘭州新城為例,與其他開發企業先建房子再建配套設施的模式相反,碧桂園的項目往往在開盤時就能向客戶呈現較好的園林、商業街、交通中心等生活配套。

  當然,最具吸引力的還是價格。碧桂園·蘭州新城一期精裝房起價6280元/平方米的,而蘭州房地產市場均價已達到7500元/平方米左右,城關區、雁灘等熱門區域均價已超過8500元/平方米。它在去年10月開盤時一舉收獲50億。而據蘭州市房地產管理局的數據,2013年上半年,蘭州商品房交易額才達到73億元,2012年全年的交易額為80億元左右。

  蘭德咨詢總裁宋延慶在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出,相比之下,大型品牌房企確有優勢。首先是品牌的優勢,這些房企新進入一些城市時,往往高舉高打。其次是產品能力。大企業往往有更強的研發能力,有更多的項目數據做支持。新進入一個城市時,直接引入在其他區域已經獲得市場認可的戶型,縮短瞭適應市場的時間。碧桂園的項目從拿地到樣板間建設完畢,隻需要三至四個月的時間,就可以銷售,這也節約瞭財務成本。

  碧桂園並非孤例,過去幾年時間裡,恒大、龍湖、世茂房地產都曾制造過熱銷神話。

  恒大海上威尼斯項目2012年開盤時曾創下20億的銷售額。該項目位於長江入海口北岸的江蘇啟東。克而瑞副總裁、上海公司總經理於丹丹曾表示,高性價比是海上威尼斯受到客戶歡迎的主要原因,"產品高調,定價親民。高性價比是一大優勢,在離啟東不遠的崇明島,別墅價格一般在3萬至3.5萬/平方米,海上威尼斯的價格僅為崇明島別墅的1/3。"

  克而瑞咨詢中心副總黃章林則認為,海上威尼斯熱銷是因產品類型豐富。項目滿足瞭上海客戶渴望去海邊休閑旅遊需求。而從小戶型公寓到別墅,可符合不同類型客戶的胃口。易居電商上海公司執行總經理周海平補充說房屋二胎 銀行房屋二胎利息,易居發放的近8000張E金券助推瞭項目熱銷。

  這樣的輝煌會有多久?難以持續的高增長?

  歷史是面最好的鏡子。

  據克而瑞發佈的2011年度山東項目銷售排行榜顯示,龍湖·葡醍海灣總成交金額約30億元,成交套數1763套,位居煙臺銷售榜榜首。

  公開資料顯示,葡醍海灣占地8500畝,分A、B、C三個地塊,目前正在開發的是A地塊。A地塊也有1、2、3期,其中一期絕大部分已經售罄。一期熱賣的是獨傢獨棟的一層度假小院,每套80萬元起。這種度假小院面積不大,適合來煙臺旅遊的人們居住。二期主要銷售的是疊院和疊拼,三期主要推出的是高層、別墅和寫字樓項。

  2012年開始,冠軍已經悄然易主。2013年煙臺樓盤成交金額前十名的榜單中,一線房企萬科、萬達包攬冠亞軍,其中萬科攬金19億元,萬達13.1億元。本土房企容大置業居第三位,10.1億元。

  不止一位開發商感嘆,三、四線城市住宅的錢難賺,但大開發商一進來,就以咄咄逼人的氣勢搶走大部分市場份額。文章開頭提到的開發商認為,低價策略是不可持續的。

  再以碧桂園蘭州項目為例,不為多數人所知的是,碧桂園·蘭州新城一期總占地面積1800畝,而道路、綠地等規劃用地就占1000畝。這意味著配套項目的土地開發面積要大於建設用地。另據瞭解,項目建設地屬於失陷性黃土層,其綠化、修橋、建築等基礎成本增加瞭3倍以上。

  大型房企固然可以通過財務資源、成本控制能力、產品打造能力,實現盈利。但這些熱銷大盤的共同點在於,一期基本上是成本價抑或是微利的。大傢都采取瞭相同的策略,加快去化速度,回籠資金,迅速收回土地成本和公建成本。

  後期的銷售速度放緩,既有主觀原因也有客觀原因。一些開發商放緩推盤的速度,是因為利潤和銷售速度常常不可兼得。這些大盤常常位於城市郊區,開發商想等區域稍稍培育成熟後,再推出利潤較高的產品。客觀原因則受制於城市本身的發展,經濟、人口等多重因素。

  對於大盤來說,一期的熱銷並不代表大獲全勝。一些熱銷大盤,起初不可避免地有一些投資型客戶,交房後他們不會入住。為瞭避免沉淀資金,大多數大盤的商業,前期也選擇瞭散售。由於沒有足夠多的長住客戶,商業就難以存活。形成惡性循環,這些大盤將無法兌現當初的承諾。

  但也不必過分擔心。盡管開發商與地方政府簽訂的投資框架協議,意向開發面積通常十分驚人,動輒近萬畝。但唯有確權的土地才會進入上市公司報表。按照開發多少,拿多少地的原則,開發商的庫存問題並不會馬上顯現。即使銷售不暢,也不會因此出現資金鏈斷裂,一期熱銷後,成本基本已回收。

  但危機並非不存在,神話有時離謊言隻有一步之遙。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-09/08493864882.shtml

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