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金九高價地湧動 調控壓力持續
京滬蘇杭高價地接連產生，沖擊樓市；業界預計，中央層面政策基本穩定，個別城市或從嚴調控。
金秋9月，通常是房企推盤放量的"金九"。今年的9月，開發商尚未開始大面積放量收金，土地市場就先熱鬧起來，高價地頻現。
北京、上海，高價地接踵而來；一線城市土地溫度驟升，蘇州、杭州等二線城市旋即跟上。接連出現的高價地給房地產市場帶來怎樣的信號？這引發瞭多方的關註。
高價地集中出現於熱門城市
9月4日，北京朝陽區農展館地塊出讓。融創以21億元、異地配建醫院27.8萬平米的條件拿地成功，拿地總成本超過43億元，這也將農展館地塊實際樓面價定格在7.3萬元/平米，大幅超過此前北京宅地單價紀錄。此前，7月底中糧地產在朝陽區孫河拿地，5萬元/平米的地價已經是北京最高。
北京宅地單價剛被刷新，上海旋即誕生新的"總價地王"。9月5日，新鴻基以217.7億元斬獲上海徐傢匯地塊，該地塊樓面價也超過3.7萬元/平米。
一線城市土地市場火熱，部分二線城市也緊緊跟上。9月5日，杭州華傢池三地塊拍出瞭136.73億元，其中兩地塊地價超過2.3萬元/平米；在蘇州，世茂股份斥資47.25億元購得蘇州工業園區兩地塊，樓面價達1.5萬元/平米。
對於9月上旬這股土地熱，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，近期高價地密集出現，在供應端首先與地方政府推優質地塊有關；在需求端則是因為房企手持較充足現金，加大土儲力度，優質地塊本身又加劇瞭房企的競爭。
萬科執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶表示，無論是京滬，還是蘇杭，一直是房地產市場熱度高的城市，"哪個也不是新冒出來的"。這些城市高價地頻出，說明資金進一步向少數大城市集中，沒有原先攤得廣。
"地熱"拉高市場預期帶來調控壓力
在業內人士看來，土地市場和樓市有著直接的聯動關系，土地市場可以說是影響樓市預期的風向標。特別是熱點城市高價地集中出現，帶給樓市的恰恰是"沖擊式"影響。亞豪機構副總經理任啟鑫就認為，高價地釋放瞭房價上漲的信號，未來高價地區域住宅量、價必然水漲船高。
根據國傢統計局數字顯示，今年，京滬等城市房價同比漲幅高企。7月，上海新建商品住宅價格同比漲幅就達16.5%。
房價上漲壓力一直存在，熱門城市又現高價地，這使部分業內人士預計，有關城市的樓市調控存在進一步從嚴的可能。
楊紅旭就預計，宏觀經濟政策年內預計相對穩健，樓市調控也不會出現明顯升級。可能的情況是，中央層面政策基本穩定，個別城市因地制宜、從嚴調控。就房價上漲壓力大的城市來說，限購可能在執行層面嚴格執行，房貸包括個人貸款和開發貸收緊等。
一傢知名房企高管則表示，高價地集中出現，輿論關註放大瞭高價地效應。"農展館地塊是核心區域罕見的優質地塊，上海總價地王則是商辦用地。在辨清各地高價地具體情況的基礎上，我認為調控明顯加碼的可能性不大。但一線城市調控更不會放松"。這位業內人士預計，北京通過加推"限房價、競地價"地塊來平抑市場溫度，"不再放優質地塊，土地市場就不會再升溫瞭。"
猜想
高地價、高房價預期倒逼調控升級？
業內人士稱，監管層或暫緩放開房企融資
9月4日，融創中國以7.3萬元/平米的樓面價拿下北京農展館地塊，刷新全國單價地王後，滬、杭、蘇三地又連現高價地。多位業內人士認為，這有可能會招致新的調控政策出臺。
北京中原地產分析師張大偉認為，在沒有政策落地的情況下，如果按照這一輪出現的高價地價格來看，樓市的價格將飆升。調控政策加碼的可能性非常大，市場如此不理性的土地價格，必然會導致調控再出重拳的可能性。
長江證券近期發表的一份研究報告指出，作為"金九銀十"的開局，高價地井噴式的出現反映出樓市總體復蘇，基本層面逆勢轉好。然而，"面粉"價格飆升，"面包"漲價難以避免，因此，高價地的出現或將推高房價預期，高房價恐倒逼調控升級。
高價地出現，也讓一線城市主管部門感覺到敏感。就在融創高價拿地後，北京市土地整理儲備中心在其官網上明確北京市住宅用地供地的思路為："高端有市場、中端有支撐、低端有保障"，並強調要"進一步增加自住型、改善型住房的土地供應"。以期通過"限房價、競地價"等手段短期內遏制地價、房價過快上漲。
另一方面，高價地頻現，或最先影響到正在A股密集申請再融資的房企。
據記者不完全統計，截至昨日，滬深兩市共有21傢房企公佈瞭定增方案，募資高達515.59億元。其中包括金科股份、榮盛發展、中茵股份、新湖中寶等房企。
克而瑞信息集團華北區域總經理牟增彬認為，房企拿地價格屢創新高，這說明房企還是不太缺資金，這可能會讓監管層對於房企再融資再度比較謹慎，暫緩放開房企融資。但土地價格不斷上漲，根源還是政府對於土地財政的依賴。政府對於調控還有很多手段可用，更應關註一種長效機制的出臺，但這可能需要與整個經濟改革來配合，單獨出臺還比較困難。
觀察
房企拿地重回一二線城市
9月初，高價地頻現，開發商拿地熱情高漲，一二線優質地塊成房企拼搶對象，這也顯示出品牌房企拿地重回一二線的策略。
表現最為明顯的是恒大地產，近期已連續在北京奪得兩宗"限房價、競地價"的住宅地塊。9月4日，恒大地產以40.4億元奪得朝陽區豆各莊，商品住房銷售限價22000元/平米，而成交的樓面價約為13713元/平米。此前，7月3日，恒大地產以35.6億元總價拿下昌平沙河地塊，折合樓面價約6964元/平米，房屋銷售限價為14000元/平米。通過樓面價和售價對比，兩宗地均可能是微利。業內分析多認為，恒大重金拿這兩宗地不是掙多掙少的問題，而是其進京的"敲門磚"。因為北京是外地房企展示品牌形象的必爭之地。
更多房企看中的是一線城市的稀缺地塊，不惜高價拿下。如，融創以7.3萬元/平米的樓面價拿下的北京農展館地塊、新鴻基以217.7億元拿下的徐傢匯中心項目，均地處市中心、交通便利、配套成熟。
上海同策咨詢研究部總監張宏偉認為，近期出現的高價地基本都是區位絕佳或具有資源優勢的用地。從趨勢來看，優質土地資源向龍頭開發企業不斷集中，市場集中度也會伴隨著土地市場集中度的提高而逐漸提高。
&銀行二胎房貸利率比較emsp;業內人士表示，雖然一二線城市是每次調控的風暴區，但越來越多的房企啟動重回一二線的戰略證明：一二線城市資源集中，開發的風險更小。
綠地集團副總裁、京津房地產事業部總經理石文紅稱，"目前，集團把一二線城市作為業務發展的重點，三四線城市基本不去瞭"。
克而瑞信息集團華北區域總經理牟增彬分析，房企屢創高價地，說明房企對這些一二線城市的發展看好。特別是去年下半年以來，市場基本面逐漸轉好，高周轉企業、有境外上市融資渠道的房企資金充足，北京等一線城市的優質土地又稀缺，形成僧多粥少的局面，必然加劇土地市場的競爭，而當面粉貴過面包，房價上漲的預期也會隨之而來。
延伸
房企預期分化？
花絮
孫宏斌拿高價地，王石喊"小心"
9月4日，融創中國拿下北京朝陽區農展館地塊，樓面價達7.3萬元/平方米。
當天下午，萬科董事長王石轉引融創拿地的微博時表示，"精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心瞭！"
9月8日，融創中國董事長孫宏斌在微博上對王石的點評進行回應，稱"對王總的判斷和判斷依據很驚訝"。孫宏斌也提到，對市場的判斷有分歧很正常，自己會繼續看好北京、上海，尤其是北京、上海的稀缺地塊。
今年年初，王石曾表示，房價與居民平均收入確實背離比較大，主要出現在一線城市。王石表示，如果能持續微調，堅持下去，再有兩三年房地產軟著陸是可能的。
在另一條微博裡，孫宏斌也透露出某種"悲觀"：房地產行業不可能在經濟下滑壓力巨大的環境下一枝獨秀。
幕後
集體看好一線城市，差別隻是拿地的"度"
不過，在業內人士看來，無論是王石、孫宏斌，還是此番在上海、蘇州、杭州拿地的新鴻基、世茂、綠地等房企，對於一線城市核心地區價值的看好都是一致的，所不同的隻是最後的一種"度"。
以農展館地塊為例，當天，融創、中海等8傢企業參與競爭。根據報價和異地建設醫院面積投報情況計算，除融創最終拿地成本超過43億元外，和裕、懋源、首城等三傢企業最後投報成本也都超過40億元。
近期，華人首富李嘉誠出售上海、廣州等地物業被解讀為商業帝國"西遷"。不過在長江實業地產投資有限公司董事郭子威看來，外界的解讀"過度瞭"。郭子威表示，未來中國經濟增長仍然會在7%以上，中國市場依然有投資價值。具體到北京樓市，銀行土地二胎借款年息郭子威表示，長江實業也在繼續尋求在京拿地的機會，隻是現在競爭激烈，很難拿到地。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-13/07192415000.shtml
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