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內容來自sina新聞

佛山兩商業地產項目擬換東傢



萬達廣場將在8月29日迎來開業,其項目推進速度在雄厚資金鏈保障下非常迅速。 戴嘉信 攝南港房屋增貸

  近日,兩則關於房地產項目被收購的事件在佛山樓市發酵,一是收購傳聞傳瞭三個月的南海創鴻城,一是曾經備受關註的三水芭蕾雨奧特萊斯項目,兩個區位完全不同,定位也不同的商業項目,在2014年,同樣面臨易主的命運 ,而盡管造成這個結局的原因不一,但都繞不開開發資金鏈的問題。

  縱觀佛山目前運作較為成功的商業項目,商業部分以自持居多,通過招駐優質商傢吸引人流量、做旺項目,自然能夠實現資金鏈的良好運作。自持商業項目,通過出租商業場地回籠資金成為商業地產後期運營的盈利點。

  商業項目易主 多因資金緊缺

  近日,關於新昌營造集團擬以初步代價總額106.25億港元(可予調整),收購交易利世發展有限公司全部已發行股本的消息在業界不脛而走,這預示著位於佛山市三水區蘆苞鎮的一幅192.51萬平方米的土地,連同相關土地使用權及其上所興建的任何發展項目將正式易主,該事件之所以如此備受關註,是因為該地塊上所興建的正是已數次傳出上市消息的廣東佛山芭蕾雨奧特萊斯項目。

  雖奧特萊斯廣東方面並未就此事做出回應,但是業界關於其資金鏈難以支撐繼續開發的猜疑不斷,有業內人士認為,佛山商業項目競爭的加劇或者是其中最重要的原因。

  廣東省商業經濟學會秘書長王先慶認為,佛山近年來商業地產快速擴張的同時,埋下瞭較嚴重的結構性失衡隱患,存在分佈過於集中、業態過於趨同、定位過於同質等問題,"除瞭廣佛智城、南海萬達廣場等項目外,還有近百個大大小小的商業地產項目在佛山在建或準備建設,部分項目缺少科學分析。"王先慶說。

  三水奧特萊斯便是王先慶口中"缺少科學分析"的項目之一。從零售巨頭再到國企巨鱷,股權更迭成為瞭三水奧特萊斯建設過程中一段不可忽略的插曲,2009年與首創置業的聯姻曾使該項目名噪一時,但隨著首創的退出和開業時間的一再推遲,該項目漸漸退出瞭市場的關註范圍,成為業內人士茶餘飯後偶爾提及的"據說"。

  實際上早在2012年,奧特萊斯(中國)有限公司副總裁兼奧特萊斯商業管理有限公司總裁張毅就曾公開表示,由於佛山三水項目地理位置原因,項目的培訓期為3-5年,期間項目所需資金一方面通過出售住宅產品回籠,另一方面則靠股東資本。很明顯,住宅產品遲遲上不瞭市,而利世公司最終選擇瞭賣盤實現資金的回籠。

  在佛山,同樣面臨賣盤命運的還有本該在去年12月開業的南海創鴻城項目,早在今年3月份,就曾傳出新鴻基意欲收購南海創鴻城,該事件最終以南海創嘉義布袋土地貸款鴻城方面回應"收購還在洽談中"暫告一段落。日前有消息稱廣州南沙創鴻匯已被中大建設收購,改名中大城,南海創鴻城再一次被推上瞭風口浪尖。

  資金雄厚商業自持 招納商傢聚攏人氣

  資金鏈是地產行業繞不開的話題,也是地產項目能否順利推進的關鍵因素。據業內人士透露,商業地產項目在建設階段,開發商每天日常開支往往數以萬計,其中包括人力物力成本,還有來自銀行的貸款利息,"所以能否按計劃準時營業,通過賣產品或者收取租金實現資金回籠,成為項目成敗的關鍵。"廣州知名地產專傢韓世同表示。

  "每一次來萬達廣場都有新的變化。"在5月舉辦的南海萬達廣場開業倒計時100天誓師大會上,佛山市政協原副主席鐘恒樂表示瞭對萬達速度的肯定:從2012年5月份拿地至今,萬達以軍事化的管理理念,締造瞭一個行業神話。"萬達強大的資金鏈條,是一般的開發商無法比擬的。"佛山市恒福泰富商業經營管理有限公司運營總監葉潤陸認為,與佛山其他商業地產項目遲遲無法竣工相比,資金雄厚是萬達取勝的法寶。

  "經過兩年時間的建設,在公司各部門的緊密配合及施工單位的共同努力下,建設已經進入瞭決戰階段,要確保萬達廣場8月29日順利開業。"南海萬達公司總經理鐘山在誓師大會上表示,萬達廣場開業之時,將攜800多商傢聯盟亮相,其中有45傢品牌商傢是第一次進入佛山。在百佳超級市場(香港)有線公司物業總監黃林惠貞眼裡,跟全球第二大不動產集團合作,百佳很有信心。

  在南海創鴻城停工事件中,入駐商傢成為最大損失方。去年11月便有商傢積極進場裝修以待開業,簽約進駐的商傢交給創鴻集團數萬至數十萬元不等的租金,加上備貨和裝修費用,投入較大,商場遲遲不開業,租戶損失較大。

  商業項目自持收取租戶租金或賣商鋪是商業地產回籠資金的做法,目前佛山商業地產以自持居多,提前收取數月或者數年租金是行業的普遍做法。

  以萬達廣場為例,該廣場商業部分由佛山萬達廣場商業物業管理有限公司負責,包括萬達院線、大玩傢、大白鯨等在內的多個明星品牌均是萬達廣場的標配,有成熟的管理理念和深刻的市場認可度,能夠實現開業後人流量的聚集,這大大地降低瞭萬達廣場的招商難度,。

  據不完全統計,佛山已建或在建的超過10萬平方米的項目約70個;加上一些大型專業市場和商業街的開發,總供應量應該在500萬平方米以上,比過去三十年的總和還多,"過剩論"多次被提及。"文化地產、創意設計、教育地產、休閑地產等領域都相對較少。"王先慶認為,佛山商業地產面臨商業基礎弱和商業地產項目之間缺少聯動兩方面局限。

  在記者接觸的多名廣佛區域地產界人士眼裡,能夠有效避免上述兩方面局限問題的,當屬南海大道-千燈湖區域。"目前廣州消費力流向佛山的並不多,但相信萬達廣場的開業,將在一定程度上改變這一現狀,在商業地產領域,人旺場才能旺,場旺瞭資金自然就能有效回籠。"南海能興地產總經理助理招俊昆看好千燈湖商業地產的發展。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-13/09214212398.shtml

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