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內容來自sina新聞

公積金暖市遭遇多頭博弈

  7月,這一輪地方政府自主調控動作之後,住房公積金貸款成為集體使用的政策金融杠桿。

  8月27日上午,中國房地產報記者來到長春市住房公積金管理中心,辦事大廳的每個窗口都排著很長的隊伍,記者上前詢問,得知大部分的人都在辦理"沖還貸"業務,也就是委托提取住房公積金按月沖還住房公積金貸款業務。從今年8月起,凡申請住房公積金貸款的職工和已經辦理公積金貸款的職工,均需與長春市住房公積金管理中心簽訂《委托提取住房公積金沖還住房公積金貸款協議》,在每月的20日,公積金賬戶將自動劃出還款金額。而以往職工想要提取公積金隻能一年申請一次,提取之後才可使用。

  長春市住房公積金管理中心貸款處負責人向記者表示,本次調整主要是為瞭強化公積金服務民生職能以及有效防范貸款風險。在本次政策調整中,除瞭對提高貸款人配偶要求、軍屬以及異地轉入的政策變動之外,繳存基數的認定變化、省內異地購房業務、委托沖還貸業務成瞭長春市民最關心的事項。

   公積金的拉動杠桿

  2014年5月12日,中國人民銀行召集商業銀行開座談會,強調要合理確定首套房貸款利率水平。6月6日上午,銀監會副主席王兆星在國新辦舉行的新聞發佈會上又表示要大力支持首套住房需求。此後有些城市時而傳出有商業銀行調整房貸優惠利率,但從目前商業銀行執行層面來看,個人住房按揭貸款發放情況並沒有根本性的改觀。

  商業銀行現行的個人房貸政策,擠出瞭大量住房需求,不乏剛性需求。在這樣的金融束縛狀態之下,自主調控後的城市政府,最可動用的金融杠桿就是住房公積金,一些城市紛紛從此出手。從3月到8月,先後有無錫、南寧、蕭山、銅陵、蕪湖、合肥、沈陽、長春等城市出臺與房地產消費有關的政策,包括放松購房資格限制、支持公積金貸款、增加財政補貼等措施。

  在長春,從6月19日開始至今,長春市住房公積金管理中心相繼出臺瞭17號、22號、28號文件,優化貸款流程、提高貸款效率。

  比長春走得更大步的是,安徽宣城、蕪湖、馬鞍山、沈陽等地在公積金貸款上針對首套房置業者的定向寬松,降低貸款利率,提高信貸額度及審批周期,降低購房者入市的門檻。調整意圖很明顯,為瞭增加需求量,刺激樓市交易。

  5月26日,蕪湖正式公佈《關於進一步完善住房公積金繳存、貸款和提取政策的通知》,新政中包括二套房可申請貼息貸款,支持改善性需求等內容。

  對於一些城市來講,公積金貸款購置90平方米以下首套房可以首付兩成,這會大大降低購房者入市的門檻,對於自住需求購房者,他們可以提前購置房產,以應對未來房價上漲而付出更大經濟代價的成本問題。

  如遼寧一些城市公積金還可以異地互貸,這個政策對於剛需購房者,會產生入市購房的促動效用,可以理解為,是在商業貸款利率高企的現狀下,對剛需購房者買房機會的保護。

  在采訪中,對於住房公積金新調整政策是否會刺激到樓市,長春某樓盤銷售李經理的觀點也佐證瞭業界對降低貸款利率和提高貸款額度的期盼,他表示:"雖然目前公積金有瞭一些政策調整,但是目前買房看的是繳存基數、貸款利率這些根本要素,單純的提高工作效率還起不到本質作用"。

   未瞭的改革

  截至2014年3月,全國實際繳存公積金職工1.06億人,繳存總額6.47萬億元,繳存餘額3.27萬億元。

  規模6萬億元的住房公積金由誰管理?從這筆巨款中獲益的人是誰?這個問題時時被提起,考問著參與管理的各個政府部門。

  按照現行的《住房公積金管理條例》,"地方住房公積金管理委員會可以決定具體管理措施。"這對於地方而言,在公積金使用范圍和操作規程上具有一定程度的靈活性與彈性。

  但是對於這種靈活性與彈性,不是每個地方管理者都認為利好。江蘇省蘇州公積金中心副主任朱建明以"四不像"形容住房公積金的管理,公積金中心不以營利為目的,卻掌管數以億計的資金,采用的是屬地監管模式,即所在地住房公積金的繳存、使用、賬戶餘額等由屬地政府負責監管,名義歸本級政府的公積金管委會管理,實際上隻是掛個名。中央有關部委、省裡對公積金也僅僅是政策方面的監督。

  而對於最應該從中獲益的絕大多數繳存人來說,公積金並不是那麼好用。雖然公積金貸款利率比商業貸款低2%,但其限制條件也多。二胎銀行業務

  杭州浦沿中學教師陳妹萍就遇到瞭提取難題,她去年在寫給南方周末的信中說:我在2004年買的商品房。當時是賣方市場,我們不得不選擇全部商業貸款。2011年,我們打算提取公積金作裝修費用。準備瞭一大沓申請材料,最後,杭州公積金管理部門告知還缺銀行貸款合同。可是那份合同在辦理提前還貸退保險金時交給瞭保險公司。於是我們馬上跟銀行、保險公司聯系,銀行隻為我們作瞭已提前還貸的證明,至於合同,兩傢都以已歸檔為由拒絕瞭我們。所以我們至今還是提不瞭公積金。

  繳存人提取遇阻直接帶來的一個問題是,公積金沉淀率較高。如2008年,河北省專門提出力爭用3年時間使公積金個人貸款率趕上全國水平。之前一年全國公積金個人貸款率為52.83%,沉淀資金占繳存餘額的比例為22.76%。河北省2007年末個人貸款率隻有27.33%,河北提出之後每年提高7至8個百分點,2010年達到50%,趕上全國平均水平。一番攻堅之後,2010年河北全省11個設區市住房公積金個人貸款率為62.8%。

  據南方周末的調查,公積金在一些地方也並未"專款專戶",直接成為瞭政府部門的準財政資金。2006年,審計署發現沈陽鐵路局集中管理的住房公積金存在與生產運營資金混存混用的問題,促動該局32.62億元住房公積金限時實行專戶存儲。公積金制度還為國企提供瞭一條向員工輸送隱形福利的途徑。由於公積金可免稅,石油、金融、電信等行業的國有壟斷企業屢屢被爆出為其高管或職工繳納高額公積金,變相提高福利水平的新聞。

  在多頭利益結構中,國有商業銀行則是公積金制度的一大受惠者。它們享有接受公積金低息存款的特別權力,在公積金項目上其存貸差約為5%,按目前公積金繳存餘額3萬多億元算,銀行獲利達到1500億元。這還不算商業銀行每年向公積金中心收取的歸集手續費和貸款手續費。

  全國政協委員、上海社科院研究員張泓銘曾經建議,住房公積金制度尤其是管理制度的完善,關鍵在於建立全國公積二胎借款契約怎麼貸款比較會過件金的頂層設計。

  但自2011年啟動修訂的《住房公積金管理條例》仍未完成。在住房公積金管理缺乏頂層規劃之下,住建部在不斷地強化住房公積金的監管,確保住房公積金的安全。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-01/10454418076.shtml

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