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2000億土地盛宴背後：北京現結構性供應缺口
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2000億土地“盛宴”背後：北京現結構性供應缺口
見習記者 張敏 北京報道
隨著11月24日房山區兩宗土地的出讓，今年北京市土地出讓金額已高達1920.77億。僅用11個月的時間，土地出讓金額就超過瞭去年的峰值，創歷史新高。
根據北京市國土局公佈的信息，當前北京還有7宗經營性用地和2宗工業用地處於在售狀態。業內人士估算，若上述地塊能在年內實現成交，北京土地出讓金額有望突破2000億元大關。
但在2000億土地“盛宴”的背後，是未來北京市場供應的重大結構性缺口：高端住宅過剩，普通住宅不足；保障性住房供應充裕，純商品房供應不足。這也將對今後的北京市場產生重大影響。
多項指標創新高
北京市國土局的信息顯示，截至目前，今年北京共成交100宗土地，成交宗數為近8年來同期最低，但總成交價款達到1920.77億元，創歷史新高。僅用11個月的時間，就突破瞭去年全年1916.9億的歷史峰值。
在這100宗土地中，有46宗住宅用地、19宗商服金融用地、25宗工業用地，其餘為綜合類及其他性質用地。
根據中原地產的統計，其中居住類用地的平均溢價率最高，達到40.48%，平均樓面價為16795元/平方米；商服金融用地的平均溢價率為28.68%，平均樓面價13482元/平方米。從土地單價來看，居住和商服類用地的價格均超過瞭去年全年水平，為歷史最高。
就今年北京土地市場的現實表現來看，出現這種情況並不令人意外。機構分析指出，隨著二三線樓市風險凸顯，房企紮堆一線城市拿地。受此影響，今年北京土地市場出現激烈爭奪，多輪競價、高溢價等情況成為常態。
由於土地單價和總價雙雙高企，企業不得不組成聯合體的形式進行拿地，成為今年北京土地市場的重要特征之一。據統計，在今年北京成交的46宗住宅用地中，有21宗被企業聯合競得，聯合拿地的比重為45.6%，該比例同樣創歷史新高。
另一個特征在於，資金雄厚的國企成為市場主力。據中原地產統計，在今年北京成交的46宗住宅用地中，有36宗為國資背景的企業和綜合體競得，隻有10宗屬於民企單獨拿地。
中原地產首席分析師張大偉表示，北京土地市場進入“寡頭時代”，市場交易變成“豪門的遊戲”。隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企開始崛起，並成為土地市場的主力軍。而且該趨勢越來越明顯。
根據北京市國土局的信息，當前北京還有7宗經營性用地和2宗工業用地處於在售狀態，這9宗地塊的總起始價約為70億元。機構分析指出，隻要稍有溢價，今年北京土地出讓收入就能夠突破2000億元大關。
“配建”制度是罪魁？
市場一片熱鬧的背後，卻顯出危機。其中，土地供應不足，成為業界詬病的重點。
根據中原地產的統計，今年北京共成交居住類用地面積482.06萬平方米，規劃建築面積819.69萬平方米。上述指標均為近幾年來的新低。
按照年初制定的土地供應計土建融新北瑞芳土建融劃，今年北京要完成住宅用地供應1200公頃，其中包含保障性安居工程450公頃，商品住宅750公頃。
有業內人士指出，過去幾年來，北京均未能完成年度土地供應計劃，今年的情況同樣不容樂觀。其中，商品住宅用地供應的缺口尤其巨大。
與“量跌”並行的，是“價高”。據統計，今年以來，北京共有25宗土地被冠以“地王”的稱謂。盡管部分“地王”頗有水分，但仍從一個側面反映瞭北京土地價格高企的現實。
根據中原地產統計，在今年北京成交的土地中，共有25宗樓面地價超過3萬元，其中有9宗的樓面地價超過5萬元。按照中原地產的觀點，這將對未來的房價產生強大助推作用。
全經聯房地產商會會長任志強[微博]認為，造成上述局面的原因，在於北京的“配建”制度。他表示，將商品房用地和保障房用地配建出讓，一方面使得商品房用地面積受到擠壓，影響供應規模；另一方面也將保障房的土地成本轉嫁到商品房之上，造成價格高企。
受此影響，北京的市場供應正出現結構性缺口。集中表現為：高端住宅過剩，普通住宅不足；保障性住房供應充裕，純商品房供應不足。
北京市房地產協會副會長兼秘書長陳志向21世紀經濟報道記者表示，未來北京豪宅市場將會出現嚴重供過於求的現象，部分項目將可能面臨極大風險。同時，日漸高企的房價正在與北京的購買力相背離，並有可能刺穿房價泡沫。(編輯 駱軼琪)
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151126/032423854889.shtml
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