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  "今年開發貸一直都比較好拿錢,隻要'四證'齊全,銀行一般都會給錢,因為到瞭這個階段,開發商馬上就能回籠資金,貸款風險相對比較小。"上述華南銀行人士對《第一財經日報》說。

  楊佼 愛野

內容來自sina新聞

  開發貸悄然加碼 房企多途"找錢"

  開發貸投放持續松動

  對於未來走向,北京某股份制銀行中高層人士對《第一財經日報》表示,央行雖然至今還沒正式"松口",但上個月的房貸刺激政策出來後,對房地產行業是一個利好,銀行的政策多少會比以前要松一些,開發貸投放力度也會進一步增加。

  在銀行開發貸投放悄然增加的同時,房企也在謀求融資渠道多元化。今年上半年,多傢上市房企就通過發債、四大國有資產管理公司、有限合夥基金等渠道融資,對銀行開發貸的依賴性已經明顯下降。

  除此之外,有限合夥基金亦是雲南城投一大資金來源。今年年初,該公司向彩雲之南城鎮化基金融資,截至6月底,已經實際取得首期投資資金48.5億元。加上上述債權轉讓融資,已經接近其最近一年融資總額的60%。

  "信托的成本在15%~18%之間,基金的成本在18%以上。"有業內人士對本報稱,還有不少小開發商直接去找民間融資,成本就在20%以上瞭。跟這些相比,肯定是開發貸的成本來得低。

  深圳一股份制銀行人士也對本報稱,截至目前,今年開發貸投放確實略有增加,主要有兩方面的原因:一是受同業業務壓縮影響,銀行通過表內進行的開發貸增加;二是在風險聚集的情況下,銀行采取區別對待策略,加大瞭對大型開發商的資金投放。

銀行開發貸悄然加碼 房企通過發債等多途徑找錢

  而通過債權轉讓向房企融資,甚至已經成為四大國有資產管理公司新的利潤增長點。公開信息顯示,自2013年11月以來,雲南城投自身融資及為子公司擔保共計達到155億元左右,而其中就有40億元來自華融、信達、長城三大國有資產管理公司,占比約為27%。

  雖然監管層至今尚未正式"松口",但商業銀行的房地產開發貸投放力度,可能早已悄然加大。

  在實際操作層面中,龍頭開發商想拿開發貸更不難。"銀行手頭會有一份名單,資質比較好、銷售排名比較靠前的,想拿到開發貸就較為容易。"有大型開發商人士對本報稱。

  小開發商仍舊難熬

  不過,隨著融資渠道的多元化,債權轉讓、有限合夥基金、發債等方式,也已成為房企重要的融資渠道。在資金來源中,銀行開發貸雖仍然占據最重要的地位,但房企對建地 建蔽率缺錢急用哪裡借錢其的依賴性已經有所下降。

  但對小型開發商來說,也許很難在第一時間"解渴"。"還是很難,今年整個杭州即使信托產品都發行得比較少,這和上半年整個市場面不好有關系。"有杭州本地小型開發商對本報表示,他們到現在為止,一共隻開發瞭3個項目,所以跟銀行合作一直"不算十分順暢"。

  他提到的房貸刺激政策,指的是央行、銀監會9月30日發佈通知,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,執行首套房貸款政策。通知還要求銀行業金融機構支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。

  "我們仔細研讀瞭文件,並且認為,對非上市類民企有較大的利好。"有杭州房地產類上市公司財務負責人對本報表示,開發貸的松綁,最大的利好集中在非上市民企這個層面。

  上述華南銀行人士則表示,國有大行目前仍然謹慎,而股份制銀行和中小銀行則相對寬松。從今年的情況來看,股份制銀行是開發貸最主要的資金來源,一些城商行受地方政府影響,也會增加開發貸力度。

  盡管開發貸投放確實在持續松動,但上述深圳股份制銀行人士對本報稱:"具體項目也要區別對待。大型開發商拿錢是相對比較容易瞭,但中小開發商貸款還是很困難。"

  本報記者獲得的一份杭州房地產市場聯合調研紀要顯示,銀行其實比較擔心外來開發商,"一個是他們降起價來沒有節操,二是很可能賣個盤就跑瞭,擾亂市場",但對於本地知名的開發商,"因為一直有合作,目前還是比較支持的。"

  央行貸款投向報告顯示,今年上半年,全國房產開發貸款餘額4.04萬億元,同比增長23.7%,增速比上季末高5.4個百分點。地產開發貸款餘額1.16萬億元。兩者共計5.2萬億元,比去年底增加近6000億元,已經達到去年全年新增規模的75%左右。

  據媒體近日報道,商業銀行如今可以自由調節開發貸總量,而根據此前規定,商業銀行開發貸不能超過貸款餘額的10%。盡管這一說法隨即被央行否認,許多銀行業人士也否認存在10%的"紅線",但仍引發市場關註。

  公開數據顯示,2014年以來,市場發行的20款房地產資管類產品中,超過一半投向三、四線城市,並且融資方都為中小房企,中小房企融資難的問題,一直都普遍存在。

  "融資成本達到15%以上,現在這個行情,項目基本上就是虧本在賣瞭。"上述業內人士稱,對開發商來說,開發貸松綁、房貸、限購的逐步放松,都是"春天來瞭"的信號,加上此次執行層面在區域銀行,總算是有瞭盼頭。

   開發貸依賴性下降

  半年報信息顯示,今年上半年,15傢上市銀行房地產行業新增貸款達到2280億元,其中超過1440億元來自股份制銀行和城商行,占比超過60%。

  據克而瑞研究中心監測,今年前8個月,全國102傢重點房企融資總額同比下降18.93%,環比則大幅下降43.13%。但海外融資卻大幅增加,前8個月,國內房地產企業在海外市場上發行瞭總計524億美元的債券。

  此外,不少房企也在尋求通過境內發債、有限合夥基金輸血融資。9月26日,榮盛發展股東大會通過決議,計劃發行中期票據融資49億元。而在此前,其子公司南京華歐舜都置業、榮盛實業、榮盛新地標已經通過有限合夥基金、信托等融資44億元。截至目前,榮盛發展今年非銀行渠道融資計劃已超過90億元。

  上述華南銀行人士表示,各傢銀行政策不是最近才出現松動,今年年初以來,開發貸投放就一直有所增加。

  "央行[微博]政策至今沒有放松,但今年以來,商業銀行開發貸政策一直相對寬松,實際資金投放也有所增加。"昨日,華南某銀行人士對《第一財經日報》表示。

  雲南城投並非唯一的案例。公開信息顯示,今年以來,金科股份、大名城、華夏幸福等多傢房企都曾通過四大國有資產管理公司融資。其中,華夏幸福融資額已也達到15億元。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-16/0853294二胎借款利率怎麼貸款比較會過件7056.shtml

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